证券之星 夏峰琳
日前，华发股份(600325.SH)披露2025年年度报告。数据显示， 公司全年实现营业收入834.26亿元，同比增长38.85%，创下历史新高。但归属净利润同比下降1095.54%，由盈转亏，净亏损达94.96亿元，创下历史新低，单年亏损额已超过2021至2024年四年归属净利润的总和。
营收与利润背离背后，证券之星注意到，受房地产行业深度调整影响，公司面临毛利率下滑、资产减值集中爆发、财务费用激增、债务压力陡增等多重困境。在此背景下，华发股份提出了加速构建“地产+商业+物业”三驾马车并进的新格局，试图寻找第二增长曲线。但从2025年的数据看，新业务的体量尚不足以弥补传统的亏损。
减值拖累，亏损近百亿
根据公开信息，华发股份以房地产开发与运营为主业。2025年，公司实现营业收入834.26亿元，同比增长38.85%；但归属净利润由上年盈利9.54亿元急转直下，亏损接近95亿元，扣非净利润同样录得83.44亿元亏损。
造成这一大幅转亏的原因，公司年报中给出了两方面解释。
首先是房地产市场整体下行冲击毛利率。报告期内，公司营业成本增速超过营收增速，导致房地产开发业务毛利率同比下降4.26个百分点，降至10.05%；物业服务业务的毛利率也小幅下滑0.77个百分点，为15.64%。此外，包含土地收储的“其他业务”板块，虽然收入同比大幅增长235.91%至87.30亿元，但毛利率却同比下降16.36个百分点至-3.62%。这意味着该板块尽管带来了现金流，实则是在以亏损换取资金回笼。三大业务板块毛利率全线走低，使得公司整体毛利率同比下降5.25个百分点，仅为8.75%。进入2026年第一季度，这一指标进一步下滑至3.77%。
从季度走势来看，亏损呈明显的加速特征。2025年Q1-Q4，归属净利润分别为1.90亿元、-0.19亿元、-0.70亿元和-95.98亿元。仅第四季度便亏损近96亿元，几乎贡献了全年亏损的全部，暗示公司在年末集中进行了大额资产减值处理。
由此可见，业绩转亏的第二重因素在于资产减值计提的显著增加。数据显示，2025年，公司计提资产减值损失57.30亿元，同比激增268.56%，占全年亏损总额的60%以上。且全部来自存货跌价损失。值得一提的是，存货规模仍然居高不下。截至2026年3月末，公司存货达1937.60亿元，其中约561.4亿元已用于抵押融资。高企的存货不仅大量占用资金，还持续暴露在跌价风险之下。在当前房地产市场尚未企稳的大环境下，这部分存货的减值压力可能还没有完全释放。
除存货减值外，投资端的亏损进一步放大了业绩压力。报告期内，公司公允价值变动收损失11.39亿元；联营及合营企业投资收益亏损3.76亿元，同比由盈转亏，亏损幅度达141.46%。与此同时，信用减值损失升至7.36亿元，仅这三项减值合计对利润的影响就超过76亿元。近千亿债务压顶，财务风险高悬
业绩持续承压的背景下，华发股份的财务风险也不容忽视。
证券之星注意到，2025年，华发股份财务费用高达16.43亿元，同比激增221%，其中利息费用为20.45亿元，同比增长59.62%。
财务费用的迅速攀升背后是债务规模居高不下。截至2025年末，公司短期借款110亿元、一年内到期的非流动负债240.3亿元、长期借款631.3亿元，合计达981.6亿元，而公司账上货币资金仅280.8亿元，覆盖短期债务存在明显缺口。根据中银证券数据，2025年末公司净负债率已升至88.8%，现金短债比降至0.8倍，触及一道红线，由此回归“黄档”房企行列。
现金流结构失衡则进一步凸显经营隐患。尽管2025年华发股份经营活动现金流净额达198.89亿元，同比增长25.04%，现金流表面看似稳健，但暗藏深层风险。从资金流向来看，投资活动现金流净额为-145.72亿元，筹资活动现金流净额为-102.67亿元，公司仍需依赖经营现金流覆盖投资与债务支出，可持续性存疑。此外，公司合同负债(预收房款)同比大幅减少46.54%，预示未来结转收入储备不足，后续经营现金流增长或缺乏持续支撑。
新业务杯水车薪，转型尚未成气候
面对传统开发主业承压的现实，华发股份正试图以“地产+商业+物业”三驾马车重构增长逻辑。但从2025年的数据来看，当前，房地产开发业务占比仍超过85%，业务高度集中的结构并未根本改观，新业务的体量尚不足以弥补主业带来的亏损。
商业板块虽有增长，但规模依旧有限。2025年，华发商业实现租金收入8.8亿元，同比增长11.9%。被寄予厚望的冰雪世界项目在开业当年贡献营收1.6亿元，然而，项目运营背后仍存在待解事项。2025年11月，融创文旅向华发股份发出通知函，要求就附条件回购事宜重新谈判。截至年报披露日，双方尚未就回购方式、价格及时间达成一致，谈判仍在进行中。
与此同时，华发股份也在加快存量资产的处置步伐。2025年7月，公司与深圳市土地储备中心达成协议，以44.05亿元的价格收回7宗未建商业用地。这一价格较账面成本58.41亿元折让约25%，由此产生的亏损已超过公司2024年经审计净利润的50%，盘活代价不可谓不大。
物业板块则保持稳健增长。2025年华发物业实现营业收入19.32亿元，同比增长15.4%。但在近百亿的净亏损面前，无异于杯水车薪。(本文首发证券之星，作者｜夏峰琳)
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